במאמר הקודם אפיינו את קהל היעד (סטודנטים). במאמר הזה ננסה להבין מה כל כך מעניין בפריפריה מבחינת דירות השקעה ואיך זה קשור לסטודנטים?
מהי תשואה?
על מנת לפשט את העניינים ולהקל על ההבנה, יש צורך בהסבר מהיר של נוסחת התשואה הבסיסית, אך קודם לנוסחת התשואה אתחיל בהסבר פשטני ככל הניתן למונח תשואה.
אני אוהב להסתכל על תשואה כעל מדד למהירות החזרת כספי ההשקעה לידיו של המשקיע. מטרתנו כמשקיעים היא להשקיע את כספנו במטרה שיניב לנו רווחים:
* פירותיים (שכירות,דיבידנד)
* הוניים (המרווח בין הוצאות הרכישה
למחיר המכירה)
** או שניהם גם יחד..
ככל שכספי ההשקעה שלנו בתוספת רווחים חוזרים אלינו מהר יותר כך נוכל לנתב אותם להשקעות חדשות ובכך להגדיל את הוננו בקצב מהיר יותר. לאחר שנגענו במונח תשואה זה הזמן לגעת בנוסחת התשואה הבסיסית.
נוסחת התשואה:
נוסחת התשואה הבסיסית ביותר מורכבת מ-3 חלקים:
1. דמי שכירות.
2. מספר חודשי שכירות הצפויים להתקבל.
3. עלות הנכס הכוללות.
ובצורת נוסחא – תשואה שווה ל:
דמי שכירות חודשיים x מספר חודשי שכירות מתקבלים לחלק לעלות הנכס הכוללת. קיימות עוד נוסחאות מורכבות יותר אשר לוקחות בחשבון פרמטרים נוספים, אך על מנת להשאיר את הפוסט הזה פשוט נשאר עם הנוסחא הפשוטה והטובה.
אחת הסיבות אשר מושכות משקיעים רבים לערי הפריפריה כגון: קריית שמונה/ שדרות/ ב"ש היא היחס שבין רמות השכירות ורמות המחירים
בשכונות מסוימות.
*תסלח לי ב"ש (אני לא ציני, מבחינתי היא לא פריפריה אבל נכנסת טוב כאן במאמר).
בעקבות פתיחתן של מוסדות אקדמאים בערים אלו או בקרבתן נוצר ביקוש חזק למגורים על ידי קהל סטודנטיאלי אשר מבקש לגור בסמוך למוסדות הלימוד שלו. על מנת לצמצם באופן יחסי את עלויות השכירות למשך תקופת הלימודים, באופן טבעי קהל שוכרים זה לא פעם בוחר לגור בשכונות וותיקות וזולות באותן ערים. בשכונות אלו מן הסתם מתגוררת אוכלוסייה מרקע סוציו אקונומי נמוך יחסי, דבר שמשפיע ישירות על רמות השכירות ומחירי הדירות.
דוגמאות לכך ניתן למצוא בשכונות:
באר שבע: שכונה ג', שכונה ד'
שדרות: ניר עם
ועוד…
שילוב תנאים זה מהווה קרקע פורייה עבור דירות השקעה ובהתאם למשקיעים אשר מחפשים הזדמנות להגדיל את התשואה המתקבלת על כספם, היות וקהל השוכרים הסטודנטיאלי הוא קהל אחר מהקהל המקורי אשר גר בשכונות אלה הצרכים/ יכולות של קהל זה הן אחרות ולא פעם על ידי פעולות פשוטות של שיפוץ וריהוט ניתן לעלות את השכירות המתקבלת מהנכסים הזולים בשכונות אלו וכתוצאה מכך לעלות את התשואה הכוללת.
דעה אישית!
לא פעם אני נשאל על ידי משקיעים שאני מלווה "האם עדיין כדאי להשקיע במקומות אלה?" לדעתי כל עוד רמות הריבית יישארו באזורים הנוכחיים (נמוכים מאוד) יישארו משקיעים אשר יבקשו לרכוש דירות להשקעה באזורים אלה. אמנם השקעה מחוץ לגבולות ישראל יכולה לא פעם להניב תשואות גבוהות יותר, אך לא מעט אנשים שאני נפגש עמם לא מצליחים לנתק את המרכיב האמוציונלי מההשקעה וטוב יעשו אם יוותרו על אחוז או שניים לטובת שינה רצופה בלילה .
צירפתי לעיונכם:
1. לדוגמא מחירי נכסים בשכונה ישנה בב"ש (יש גם זולות יותר)
2. תמונה של בניין ישן בשכונה וותיקה
בהצלחה!
רפאל
