כמות לא מבוטלת של דירות להשקעה מיועדות עבור קהל שוכרים סטודנטיאלי. במאמר זה ובמאמרים הבאים בסדרה אנסה לעשות סדר עבור משקיעים אשר רוצים לעבוד אל מול קהל שוכרים זה. בשלב ראשון, לפני יציאה לדרך חשוב לאפיין את קהל זה על מנת להבין מראש איך נוכל לצמצם את הסיכויים שהנכס שלנו יעמוד ריק ולא יושכר.
אפיון השוכר:
אוכלוסייה צעירה המחפשת מקום להשכרה לטווח של שנה עד 4 שנים (ברוב המקרים). מיקום וסביבה הוא דבר חשוב לשוכר מכיוון שלרוב הסטודנטים חיי חברה לאורך התואר הם דבר משמעותי, לכן יש לנסות להבין מה הם האזורים עם הריכוזים הגדולים של דירות סטודנטים בעיר.
קומה:
עבור קהל זה קיימת גמישות גדולה בנוגע לקומה בה נמצאת הדירה (לא נתקלתי בבעיה מהותית בהשכרת דירות גבוהות, גם אם אין בבניין מעלית).
שכר דירה:
קיימות 2 אופציות עיקריות:
1. סטודנטים אשר לומדים עובדים ומשלמים מכספם את שכר הדירה.
2. סטודנטים אשר נעזרים בהורים למימון שכר הדירה.
טווחי שכר:
משקיע יסודי יבדוק מה הם טווחי השכר באותה עיר עבור משרות סטודנט וזאת בכדי להבין מה הם טווחי השכירות הריאליים אותם יהיה ניתן לבקש. מוזמנים לעבור גם על מדריך השכרת הנכס באתר לרפרנס נוסף.
שותפים:
בישראל נהוג מאוד לשכור דירה עם שותפים לתקופת הלימודים, לכן אין לשלול רכישה של דירות גדולות יותר והפיכתן לדירות עבור יותר שותפים מה שיכול להעלות את ערך השכירות
המתקבל פר דירה.
*המלצה חמה– 3 שותפים הוא לדעתי המספר האידאילי עבור דירות גדולות. על אף הפיתוי בהכנסת עוד שותף על מנת לקבל שכר דירה גבוה יותר, נתקלתי לא פעם במשקיעים שהתחרטו על ההחלטה להוסיף שוכר רביעי.
ריהוט:
בעבר חשבתי שיש יתרון בולט לריהוט מלא של הדירה, אך לא פעם נתקלתי בסטודנטים אשר מעדיפים את הריהוט האישי שלהם. לשיטתי קיימים 2 פתרונות למצב זה:
1. קנייה אך ורק של ריהוט כללי (ספה, ארון בגדים, שולחן כתיבה).
2. לתת את האופציה לשוכר להביא מהבית מה שהוא/ היא רוצה ואנחנו נשלים בהתאם לסטנדרט שקבענו לדירה.
תקופת השכרה:
-עונתית. מומלץ להיות מוכנים עם הדירה 3-2 חודשים לפני תחילת שנת הלימודים, ובמידה ופספסתם את תחילת שנת הלימודים יש לנסות להבין איך ניתן להשכיר את הדירה לתקופות קצרות או להפחית מחיר כדי שלא תעמוד ריקה.
**לא תמיד השכרה מסוג זה היא כדאית מבחינת קבלת שכר דירה vs בלאי לדירה, על כן יש לבחון כל מקרה לגופו (הכוונה כאן היא להשכרה של
סמסטר/ רבעון לאותו שוכר).
יתרונות בהשכרה לסטודנטים:
1. קהל שוכרים צעיר- מתאים גם למגורים בדירות בקומות גבוהות.
2. ניתן לקחת ערבויות מגורם נוסף מלבד השוכר עצמו (הורים, משפחה).
3. מספר שוכרים שונים (מצמצם את הסיכון באי בקבלת שכר הדירה עקב בעיות כלכליות של השוכר).
*במידה ורוצים להעלות את שכר הדירה השינוי פחות מורגש היות והוא מתחלק על פני מספר שוכרים שונים.
4. ניתן על ידי שדרוגים זולים יחסית (ריהוט) להעלות משמעותית את השכירות המתקבלת.
חסרונות בהשכרה לסטודנטים:
1. קהל שוכרים צעיר יש לקחת בחשבון בלאי גבוה לריהוט ולדירה כאשר יש חילופי שוכרים.
2. בעיות מול השכנים בעקבות התנהגות השוכרים.
3. תחלופת שוכרים שכיחה יותר, החלפת שוכר כל מספר שנים גוררת עלויות כגון הכנת הדירה בין
השוכרים, מתווך השכרה, ועוד..
ישנן לא מעט ערים בישראל בהן קיימות מכללות אשר מהוות עוגן משמעותי עבור דירות להשקעה המיועדות לקהל שוכרים זה,
אך החלטתי לצרף למאמר זה תמונה של הערים עם האוניברסיטאות הגדולות בישראל, בערים אלה
מן הסתם יהיה קל יותר למצוא את קהל שוכרים זה.
עד כאן בינתיים.. בהצלחה!
רפאל
