מימון נדלן הוא כלי חשוב מאוד ברכישת נכס ויכול להוות הבדל של עשרות ואף מאות אלפי שקלים לאורך תקופה. משקיעים מנוסים בנדל"ן מייחסים לחוב אנלוגיה של מנוף. בעזרת חובות, משקיעים יכולים לבצע השקעות גדולות יותר וכך למעשה אותם משקיעים יכולים להתקדם מבחינה פיננסית מהר יותר ממשקיע אשר משקיע בעזרת החסכונות שלו בלבד בעצם בעזרת ההון העצמי שלו.
להלן סקירה קצרה על חלק מהאופציות המימוניות הקיימות כיום ברכישת נכס:
1. משכנתא מבנקים למשכנתאות:
מימון נדלן השכיח ביותר: זוהי הלוואה אשר נלקחת מבנקים למשכנתאות וכנגדה הנכס הנקנה משועבד לבנק ממנו נלקח. חשוב לציין כי חרף התהליך המורכב, בשל העובדה שהנכס משועבד לבנק הריביות והתנאים אטרקטיביים מאוד משום שלבנק יש בטוחה (נכס) למימוש ככל והלווה לא עומד בתשלומי ההלוואה.
תנאים כלליים:
רוכשי דירה ראשונה- עד 75% מימון מערך הנכס.
משפרי דיור- עד 70% מימון מערך הנכס.
רוכשי דירה להשקעה- עד 50% מימון.
שיעבוד נכס קיים- עד 50% מימון משווי הנכס.
2. מימון ישיר:
חברות הביטוח הבינו את הפוטנציאל הגלום בשוק המשכנתאות למשקיעים בישראל. התנאים המוצעים:
נכס להשקעה (דירה שניה ומעלה)- עד 75% משווי הנכס הנרכש.
נכס קיים שרוצים לשעבד- עד 65% משווי הנכס.
3. כלל משכנתאות:
גם פה, בדומה לחברת מימון ישיר, כלל משכנתאות הינה חברת בת של כלל ביטוח ששמו להם למטרה להגדיל נפח בתחום המשכנתאות.
נכס להשקעה (דירה שניה ומעלה)- עד 60% משווי הנכס.
נכס קיים שרוצים לשעבד- עד 60% משווי הנכס.
4. הלוואה מסחרית מהבנק :
כיום ניתן לקבל יחסית בקלות הלוואות של עד 100,000 ש"ח ואף יותר מהבנקים השונים בריביות יחסית זולות, תלוי בחוזק הפיננסי של הלקוח. לקוחות אשר לוקחים משכנתא מאותו הבנק בדרך כלל זכאים גם להלוואה מסחרית בתנאים טובים מאוד.
5. הלוואה כנגד מוצרים פיננסיים הקיימים בחברות הביטוח:
לרובנו קיימים כספים במוצרים הפיננסיים השונים בחברות הביטוח. כנגד אותם מוצרים אפשר לקבל הלוואות בריביות זולות ובתנאי החזר נוחים.
קרן השתלמות נזילה- ניתן למנף בין 70-80%.
קרן השתלמות לא נזילה- בין 40-50%.
פוליסת חסכון- עד 80%.
קופת גמל נזילה- טווח של 70-80%.
קופת גמל לא נזילה- עד 30%.
קרן פנסיה- עד 30% מסך התגמולים בקרן (הקרן מורכבת מרכיב תגמולים ורכיב פיצויים).
תנאי ההלוואה במוצרים אלו מאוד נוחים ולרוב התנאים יהיו:
ריבית- פריים מינוס חצי עד פריים פלוס חצי
תקופת החזר- ניתן להחזיר בשיטת גרייס לתקופה של 4-7 שנים, כלומר להחזיר בכל חודש רק את מרכיב הריבית מה שמקטין משמעותית את ההחזר החודשי.
6. חברות כרטיסי אשראי:
חברות כרטיסי האשראי מציעות ברוב המקרים הלוואות בריביות גבוהות משמעותית מאלה של הבנקים או גופי הפנסיה, אך מצד שני הן מציעות תהליך פשוט וקצר יותר לקבלת הלוואה. הריבית הממוצעת שחברות אלו גובות נעה לרוב בטווחים של 7-9%.
בקטגוריה זו ניתן למצוא את: לאומי קארד, ישראכרט, כאל ועוד.
7. אתרי הלוואות חברתיות:
אלו אתרים בהם יש לווים (אלו שמקבלים כסף) ומלווים (אלו שנותנים את הכסף) והאתר משמש כמתווך בין הצדדים. אתרים לדוגמא מיטב דש, טריא, בלנדר ועוד. ההלוואות בחברות אלו תחרותיות מול ההלוואות מחברות כרטיסי האשראי. הסכומים לרוב לא גבוהים וריבית ממוצעת נעה לרוב בטווחים של 6-9%.
8. הלוואה מאדם פרטי:
חבר/משפחה/אדם זר. מנעד התנאים פה אין סופי וכך גם הריביות, התקופה וכדומה. אם הולכים בדרך זו חשוב מאוד לנסח הסכם מפורט המסדיר את כל התנאים בין הצדדים אצל עורך דין. חשוב לשקול בכובד ראש לפני מימוש אופציה זו כדי לא לאבד את החברות כפי שאומר פתגם עתיק:" אם אתה רוצה להיפטר ממישהו, הלווה לו כסף".
שיטות מימון נדלן אלו הן הכלים העיקריים העומדים לרשות אנשים אשר רוצים לרכוש נדל"ן למגורים או להשקעה.
מובן שניתן ללמוד על כל נושא ונושא לבד בצורה לא רעה אך כדי להשתמש בכלים אלו בצורה מיטבית מומלץ להיעזר ביועץ משכנתאות או יועץ פיננסי הבקיא בתחומים אלו ויכול לחסוך סכומי כסף משמעותיים וזמן יקר.
בהצלחה!
