מדריך לבחירת מלווה משקיעים

שיתוף ב facebook
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב email
שיתוף ב print
מלווה משקיעים - המדריך המלא לבחירה נכונה | עושים נדל״ן - כל המידע, בית אחד

תוכן עניינים

בעשור האחרון עם ירידת הריבית ונסיקת הפופולריות של השקעות נדל"ן צמחה שורה של מקצועות שלא היו קיימים בעבר. אחד המקצועות הללו הוא מלווה משקיעים. רבים מתקשים להבדיל בין תפקידו של מלווה משקיעים לבין תפקיד המתווך (למרבה הצער לעיתים גם העוסקים בתחום מתקשים לעמוד על ההבדלים) למרות שבין המקצועות יש קווים משיקים, המוצר אותו מציעים מלווי המשקיעים שונה.

 
מיהו מלווה משקיעים?

בגדול אם נדבר בכנות, מלווה משקיעים הוא יועץ נדל"ני גרידא אשר לא כפוף לשום רגולציה מוסדרת וכבר מחר כל מאן דהוא יכול להחליט שהוא מלווה משקיעים. עקב כך, חשוב מאוד לבחון בקפידה את המלווה ולוודא את בקיאותו בשוק, ברחובות, בהבנת קהל היעד והמחירים במיקום הגאוגרפי בו אנו מתעתדים לרכוש, ניסיונו בהשקעות הן כמלווה והן עבור עצמו (בונוס גדול מלווה שעשה ועושה עבור עצמו) וכן מה מספר העסקאות שביצע ומה היה סוגן.

 

מה תפקידו של מלווה משקיעים?

מלווה משקיעים אמור לקחת אדם מן היישוב ללא ניסיון בהשקעות נדל"ן ועד לנקודה בה לאותו אדם יש נכס ראוי ומושכר שמכניס למשקיע הכנסה חודשית שוטפת רציפה לפי מה שהוגדר ביניהם מראש (חלק מהמלווים מבצעים הליך קצר ונקודתי של קניה, שיפוץ, מכירה ברווח).

אפרק את תפקידו של מלווה המשקיעים לאורך השלבים השונים בהשקעה (חשוב לציין שאין הכרח שמלווה יבצע את כל השלבים להלן וחלק מסתפקים בשירות מצומצם יותר בהתאם להחלטתם/אופיים או בהתאם לצרכי הלקוח):

– פגישת איפיון ובניית תכנית פעולה:  פגישה ראשונית בה עורכים פרופיל לקוח: הון עצמי, יכולת מינוף, יכולת החזר ואופי עיסקה מבוקשת (ככל שמתאימה) ולאחר בניית הפרופיל בניית תכנית פעולה: סוג עיסקה מבוקש- איזור, תקציב, משך זמן (קצר/ ארוך) ורמת סיכון.

– משכנתא: ככל שצריך חיבור ליועץ משכנתא, הוצאת אישור עקרוני מהבנק, בניית תמהיל.

– חיפוש הנכס: המלווה מחפש עבורכם נכסים על פי הקריטריונים שנקבעו בתכנית הפעולה- תקציב, מיקום, רמת סיכון, מורכבות ועוד. יורדים יחד (או לחוד) לשטח לבחון את הנכסים המיועדים ולהכיר את הסביבה עד לבחירת הנכס המיועד.

– חתימת חוזה בייצוג על ידי עורך דין: עורך דין בודק את תקינות הנכס מבחינה משפטית ומגן עליכם בחוזה הוגן ולבסוף מסייע ברישום הנכס על שמכם.

– שיפוץ: ככל שצריך (והוסכם) המלווה דואג לניהול ופיקוח בהשבחת הנכס לרבות הסכם שיפוץ מול קבלן לפי מחיר ולוח זמנים וניהול אנשי המקצוע בעבודה בשטח.

השכרה: המלווה דואג לשוכרים או באופן ישיר או על ידי הפעלת מתווכים לחיפוש שוכרים.

ניהול הנכס: במהלך השנה המלווה או מי מטעמו זמין לשוכרים לבעיות שצצות.

מכירה: חלק מצומצם מאוד מהמלווים מבצעים הליך מעגלי מלא הכולל בליווי גם מכירה של הנכס ברווח (בהתאם לתכנית שהוגדרה).

 

ניתן לראות מספר רב של פעולות בדרך. חשוב לציין שיש מלווים שדואגים לכל הפעולות ואנשי המקצוע בהליך אצלם תחת מטריה אחת ויש שמאצילים חלק מהסמכויות למשקיע לניהולו מול אנשי מקצוע מטעו (בעיקר הסמכויות הפשוטות יותר כמו משכנתא, עורך דין וניהול הנכס בשוטף).

 

מה ההבדל בין מלווה משקיעים לבין מתווך?

בעבודה השוטפת: תפקיד המתווך לחבר בין קונים למוכרים, למעשה לחפש למרכולתו (נכסים) דורשים (קונים) כך שהמיקוד שלו רחב ודינאמי- נודד בין קונים לבין דירות ולהיפך. מלווה משקיעים בודק פעם אחת ולעומק את הקונה שלו ולאחר מכן מחפש עבורו את הנכס המתאים בין אלו המוצעים בשוק הפרטי ובקרב המתווכים.

ייצוג: מתווך עשוי לעיתים לייצג את שני הצדדים לקידום העסקה ולפיכך לדרוש משניהם עמלה והאינטרס שלו הוא בעיקר בקידום העסקה ולאו דווקא כלפי צד זה או אחר, מלווה לרוב מייצג צד אחד בעסקה ולפיכך טובת הקונה עומדת לנגד עיניו.

שכר טירחה: לרוב שכר טרחתו של מלווה משקיעים יקר יותר משכר טרחתו של מתווך הן בשל היקף השירות שהוא נותן, תקופת הזמן המתמשכת, היחס האישי המדויק ללקוח והן בשל העובדה ששכר טרחתו לרוב מתקבל מצד אחד.

הקשר בין הצדדים: עם מתווך הקשר אינו מחייב אלא למעט הנכס אותו ראיתם עם המתווך ואתם יכולים לנדוד בין מתווכים ובעלי דירות ככל שתרצו. עם מלווה משקיעים הקשר שלכם הוא מול המלווה בלבד ואם תרצו לנדוד למתווכים/ מלווים או להסתדר לבד מול בעלי דירות הנ"ל לא יפתור אתכם מעמלה, אפילו חלקית למלווה.

מועד תשלום: למתווך התשלום הוא אך ורק בעת שרכשתם ממנו את הנכס. למלווה משקיעים חלק מהתשלום משולם בהתחלה והיתר במדרגות לפי התקדמות.

 

חלילה שלא יובן מהנ"ל שיש העדפה ליועץ על מתווך או להיפך. לכל אחד מהם יש את היתרונות והחסרונות שלו באופן כללי ויתרה מכך כשיורדים לרזולוציות פרטניות (יש שוני גם בין מתווכים וגם בין מלווים בשכר הטרחה, היקף השירות הכו) ההשוואה ביניהם אף מורכבת יותר.

על כן אני ממליץ על שני דברים: ראשית להיות יסודיים בבדיקתכם מה מתאים לכם יותר (לכם בהתאם לצרכים שלכם) ושנית, להמשיך לקרוא את הפוסט. ההמלצה השנייה נכונה לגבי כל פוסט באתר (;-

 

האם כדאי לקחת מלווה משקיעים?

כמו כל שאלה טובה התשובה הכי טובה היא תלוי. במה תלוי?

ראשית, במקצועיות שלו. ככל שהמלווה הוא מקצועי, יודע להביא עסקאות טובות, לענות על הצרכים שלכם, לנהל שיפוץ נכון ובמחיר טוב, להשכיר ולנהל את הנכס כראוי הוא בהחלט יחסוך לכם זמן יקר, כאבי ראש, פוטנציאל לתקלות ובעיות שחסרי מיומנות עשויים לעשות וכמובן כסף (גם אחרי התשלום אליו).

שנית, תלוי בכם. האם אתם אנשים שירגישו בנוח לתת את המושכות לבעל מקצוע שינהל עבורם נושא נרחב ורגיש- קניה, שיפוץ, השכרה וכדומה. אם כן, בהחלט כדאי לשקול בחיוב.

איך לבחור מלווה משקיעים?

ראשית לא להאמין להבטחות חסרות כיסוי של תשואות משוגעות ולא להשוות לפי גודל המשרד או רמת עיצוב הלוגו/ אתר האינטרנט. מלווה טוב יכול להביא עסקה טובה יותר ממה שיש בשוק, לא מנותקת ממנו. מנגד, לא להתרשם מהמלווה הזול ביותר, הנ"ל לא בהכרח יהפוך את ההשקעה לכדאית יותר. עדיף לשלם עוד כמה אלפים ולקבל עסקה טובה ומשתלמת יותר, ממלווה מנוסה יותר ועם שירות מקיף בצורה מספקת.

נסיון: יש לבדוק שהמלווה ביצע מספר עסקאות באזור ובפרט עסקאות כגון שלכם.

התאמה כלכלית: לשבת עם עצמכם לפני הפגישה ולנסות לשכלל בערך מה התקציב שאתם מוכנים או יכולים להוציא כולל מימון. אם התקציב המשוער שלכם הוא חצי מיליון ₪, מיותר לפנות למלווה משקיעים שעובד באזור ראשון לציון משום שכנראה אין לו מרחב תמרון. במקרה שלא בטוחים- לבדוק טלפונית עם המלווה האם יכול לעבוד בטווחי תקציב כשלכם.

התאמה גיאוגרפית (מלווה ואזור): יש אזורי השקעה טובים רבים (הן בארץ והן בעולם). אם ההשקעה היא בארץ- מומלץ לטובת נוחיותכם שאזור ההשקעה שלכם ומיקום המלווה לא יהיו רחוקים מדי. מה זה מדי? תלוי בכם אבל ככל ואתם גרים בבאר שבע הייתי ממליץ על השקעה בסביבה הקרובה עם מלווה שנמצא באזור ולא מתרחק להשקיע בעכו עם מלווה שממוקם בנהריה. הנ"ל אגב לא מהווה דיל ברייקר אך לעניות דעתי בהחלט מומלץ להתחשב.

זמינות, שירותיות: כאשר משקיעים סכום כסף נכבד בנכס לגיטימי שמדי פעם יצוצו לכם סוגיות לא ברורות. הבייס של מלווה הוא להיות זמין ושירותי לטובת הסברים והבהרות של סוגיות שעולות.

 

העלויות:

מנעד העלויות של מלווים כמו גם היקף השירות רחב ונע לרוב מ3%-8% (ככל שהנכס יקר יותר האחוזים יורדים) או לחילופין מסכומים של 20,000 וצפונה. ישנם יועצים שמשלבים סכום בסיס עם תוספות (לפי סכום או אחוזים) לפי דרישה.

למשל עד למציאת הנכס 20,000 ₪ ועל ליווי שיפוץ, לפי החלטת המשקיע עוד 10,000 ₪. בעסקים כמו בעסקים, מומלץ להתעמק במה התועלת והערך שקיבלנו והאם הם משתלמים כנגד התמורה ולא בראיה צרה על מה נכנס למלווה לכיס.

דוגמא קרה היא בין מלווה משקיעים א', להלן אמיר, שלוקח על השירות שלו 10,000 ₪ יותר ממלווה משקיעים ב', להלן בנימין. אמיר יודע לאתר עסקה במיומנות גדולה יותר, ב25,000 ₪ פחות מבנימין. אם נבחר באמיר היקר יותר נשלם לו 10,000 ₪ יותר מלבנימין אך סך העסקה שלו זול מהעסקה שנשיג מבנימין ב15,000 ₪.

לסיכום,
רכישת נכס להשקעה הוא הליך המורכב ממספר שלבים (מוזמנים לעיין שוב בסעיף 2) ומצריך ידע מגוון ומעמיק. לאנשים מן היישוב תהיה זו כמעט משימה בלתי אפשרית לבצע עסקה טובה מתחילתה ועד סופה ללא טעויות וללא בזבוז זמן וכסף רב.

מלווה משקיעים איכותי הוא כלי אדיר למשקיעים, אחת כמה וכמה משקיעים מתחילים, אשר יכול לסייע רבות בהליך רכישת דירה להשקעה, הן במציאת עסקה טובה ומתאימה ללקוח, הן באנשי מקצוע טובים הנלווים להליך, הן בשיפוץ, בהשכרה ובניהול הנכס, הן במניעת טעויות שעולות בזמן, כסף ועצבים. מוזמנים להעיף מבט בכמה כאלו המציעים את שירותיהם באתר זה.

מעבר לאלו הוא ינסוך בכם ביטחון ויפרה אתכם בידע רב, ייחודי ומקיף, בזמן קצר מאוד. עלותו לא זניחה והתשלום אליו (לפחות חלקו) מראש, לכן טרם בחירת מלווה משקיעים יש לבחון לעומק האם הוא יכול לענות על הצרכים והרצונות שלכם ולבנות לכם עסקה שתשרת את המטרה שלכם נאמנה.

כשהמאמר יזכה ל100 שיתופים, אשתף בעסקת ליווי מעניינת מאוד שביצעתי עבור משקיע.

נשמח לשמוע את דעתך

2 תגובות

  1. אביחי. כמלווה משקיעים ומתווך מעל 10 שנים אני חייב לומר שאחרי קריאת פוסטים רבים שלך אני מתרשם שאתה מאוד מאוד מקצועי ואני גם לומד ממך לא מעט

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *

שיתוף

שיתוף ב facebook
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב email

הישארו מעודכנים

רוצה לקבל עדכונים על מדריכים, מאמרים וטיפים לפני כולם?

אנו נגד ספאם, מכבדים את פרטיותך ולעולם לא נמסור פרטיך לצד ג' ללא הסכמתך

מאמרים ומדריכים נוספים

חיפוש מאמרים/מדריכים

חיפוש בעלי מקצוע מומלצים

maleavatar - עושים נדלן

בעושים נדל"ן חשובה לנו דעתכם!

  • כדי לוודא שהשירות שקיבלתם היה מצויין אנו נחזור אליכם לקבלת משוב.

  • כדי לחסוך לנו ולכם טלפונים מיותרים למשוב לחצו על "הצגת מספר" של העסק רק אם אתם צריכים שירות.

  • אנחנו שומרים על פרטיותכם ולא מעבירים פרטיכם לאף צד ג' לשום שימוש

רוצה לקבל עדכונים על מדריכים, מאמרים וטיפים לפני כולם?

אנו נגד ספאם, מכבדים את פרטיותך ולעולם לא נמסור פרטיך לצד ג' ללא הסכמתך

בעושים נדל"ן חשובה לנו דעתכם!

קוד האימות נשלח לנייד שלך:

האימות מתבצע פעם אחת לאחריו המערכת תזכור אותך ותאפשר לך חשיפת פרטי אנשי המקצוע באתר.
אנא פנה רק לבעלי מקצוע מהם אתה מעוניין בשרות.

בעושים נדל"ן חשובה לנו דעתכם!

במקרה של יצירת קשר עם עסק אנו נחזור אליכם לקבלת משוב.

כדי לחסוך לנו ולכם טלפונים מיותרים לחצו על "הצגת מספר" עם העסק רק אם אתם צריכים שירות.