ניהול דירה להשקעה: אדמיניסטרציה ושוטף

ניהול דירה להשקעה בא לפתור בו קניתם דירה להשקעה.. ומה עכשיו? אם קניתם את הדירה ללא שוכרים תאלצו לעבור עוד מספר שלבים עד שתתחילו לקבל תשלומי שכר דירה מהשוכר…

נתחיל:

כשלב ראשון ועל מנת לשמור על הסדר שיקל עלינו בעתיד לבצע ביעילות ניהול דירה להשקעה , ממליץ לרכז בקלסר או בתיקיה נפרדת את כל מה שקשור לדירה.

תיקיה זו תכלול:

*תשריט בית משותף
*תקנון בית משותף
*נסח טאבו (כאשר אתם רשומים כבעלי הנכס בטאבו) שימו לב! עד שלא נרשמתם כבעלים בטאבו הרישום לא הסתיים. קיימות לא מעט דירות אשר מסיבות שונות ומשונות לא סיימו את תהליך הרישום כהלכה ושנים לאחר רכישת הדירה הרוכש עדיין לא רשום בטאבו.
*העתקי ביטוחים שבוצעו(מבנה/חיים)
*ניירת משכנתא- פרטי הבנק בו לקחנו משכנתא, פירוט מסלולי ההלוואה, שם הנציג שטיפל בנו ועוד..

במידה וערכנו שיפוץ בנכס:

*פירוט מה נעשה, פרטי המשפץ, קבלות, אחריות במידה ויש, תמונות שמתעדות את השיפוץ.
*מונים: מים/ חשמל/ גז-ריכוז מספרים סידוריים של כלל המונים, ניתן גם לכתוב או לצלם את מיקומם בבניין. יש לרכז אישורים על העדר חובות לפני כניסת השוכר למניעת התחשבנות עתידית.
*טלפונים של אנשי קשר בבניין אם ניתן. שכן /וועד בית.
*במידה וחיברתם אינטרנט בדירה (קורה לא פעם למשקיעים בנישת הסטודנטים) לרשום
פרטי ספק ועלות חיבור ראשונית.
*אישור מחשמלאי מוסמך על כך שבבית קיימת הארקה תקנית.
*במידה ושולם מס רכישה- אסמכתא לתשלום.

במידה וערכתם בדיקות מקדימות באזור ההשקעה שלכם לגבי השוכר הפוטנציאלי אתם אמורים להיות עם תמונה ברורה לגבי צרכי השוכר, שכירות ריאלית, והתקופות בהן כדאי לפרסם את דירתכם.

שלב ההשכרה:

1. ניתן להשכיר את דירתכם לבד! יתרון-חסכון עמלת מתווך השכרה. חסרון-בזבוז זמן. ניתן להשכיר את הדירה לבד על ידי פרסום בלוחות האינטרנט החינמיים. שימו לב: בחלק מהשכונות בהן נרצה להשקיע, קהל היעד יכול להיות עם מאפיינים ייחודיים ופחות נגיש ללוחות האינטרנטיים הרגילים. (דוגמאות לקהלים כאלה): *קשישים , *עולים , *חרדים , *אוכלוסייה ממעמד סוציו אקונומי נמוך. יש לקחת זאת בחשבון ולערוך התאמות לפי קהל השוכרים הספציפי במקום.

2. השכרה בעזרת שכן / וועד בית. ניתן להיעזר בהם. אנחנו נקבל את הפניות לגבי הדירה, והוא יפתח את הדירה כל פעם. יתרון- לא צריך להגיע לדירה כל פעם. חסרון- בדרך כלל נצטרך לשלם סכום כלשהוא לשכן.

**הערה: מומלץ לעשות רק עם שכן איכותי שמכירים מעט וסומכים עליו..

3. השכרה בעזרת מתווך. במקרה זה נשלם למתווך שמתעסק בהשכרות באזור. יתרון-פחות כאב ראש. חסרון-עמלה מתווך השכרה. *תשלום ברוב המקרים יהיה סביב חודש שכירות אחד.

מוזמנים להעיף מבט במדריך המלא להשכרת הנכס! 

טיפים של אלופים:

בין אם נעזרתם בשכן או בעזרת מתווך, בקשו מהם לשלוח לכם הודעה עם פרטי המבקרים בנכס.

א) לא תמיד השכן שלכן יודע שהייתן מוכנים להתגמש במחיר, או לשדרג את הדירה בתמורה לשוכר טוב.

ב) גם אם אותו שוכר פוטנציאלי בחר שלא להשכיר מכם, ניתן לבקש פידבק כנה לגבי הסיבות לכך ובהתאם לבצע שינויים נקודתיים.

דוגמאות לשינויים קלים:
קניית ריהוט ספציפי/ הוספת מזגן/ צביעת מקלחת/ אישור להכנסת חיית מחמד/הורדה קלה בשכירות התחייבות לשכירות קבועה לשנתיים , ועוד…

בחינת שוכר:

ניתן לבחון את השוכר במספר דרכים:
1. גוגל (חיפוש לפי שם פרטי ושם משפחה)
2. במידה והשוכר שלנו הגיע מדירה אחרת לבקש לדבר עם המשכיר הקודם.
*יפה בתאוריה, לא הולך תמיד חלק בתאכלס.
3. בדיקה באתרי האינטרנט של הוצאה לפועל ובנק ישראל.
4. חברות בדיקת שוכר *בתשלום (we check וכו…)

**בנוסף,קיימות היום חברות אשר יכולות לבטח לכם את קבלת שכר הדירה מהשוכר. ברוב
המקרים אין זה כדאי בדירות הזולות בגלל שכר הדירה הנמוך.

קבלת ערבויות מהשוכר:

באופן כללי כמשכיר כמובן שנשאף לקבל כמה שיותר ערבויות מהשוכר שלנו, במציאות… לא פעם נתקלתי בשוכרים נהדרים שמשלל סיבות לא יכלו להביא ערבים, לארגן צק בנקאי או להפקיד בידי אלפי שקלים עד תום חוזה השכירות. שיקול דעת, הבנת הנורמות הנהוגות באזור בו קניתם ואינטואיציה הם אלמנטים בהם תצטרכו להיעזר לא פעם בהתנהלות מול השוכר שלכם.

סוגי ערבויות נפוצות בישראל:
*צק בנקאי
*ערבות בנקאית (פחות שכיח בדירות זולות)
*ערבים חיצוניים (הורים, דודים, אחים, קורה המון בדירות סטודנטים)
*שטר חוב
*מזומן

מעקב וניהול הוצאות שוטפות בחיי ניהול דירה להשקעה:

במידה וקניתם דירה להשקעה ואתם מתכוונים להחזיק בה מספר שנים, ככל הנראה צפויות לכם לאורך הדרך הוצאות שונות, אמליץ לכם לערוך אקסל פשוט ולתעד כל הוצאה קטנה כגדולה על מנת שתוכלו לקבל תמונת מצב אמיתית לגבי הנכס לכשתצטרכו.

תזכורות של תאריכים רלוונטיים:
רובנו הגדול משתמש היום ביומנים ממוחשבים, כאשר נחתום על חוזה השכירות יש לבקש לקבל את התשלומים ביום קבוע, לאחר שנראה את היום המיועד ניתן להכניס ליומן תזכורת כל חודש יומיים לאחר תאריך ההפקדה וזאת בכדי לוודא שאכן הכסף נכנס (לוקח 2 דקות בדיוק).

בנוסף! מומלץ להכניס תזכורת של 3-2 חודשים לפני תום החוזה על מנת שנוכל להתעדכן מהשוכר שלנו האם הוא מתכוון להישאר או לעזוב, זמן זה אמור להספיק לנו להיערך בהתאם במידת הצורך.

בהצלחה!